Pessoas Físicas e a Tributação de Bens Imóveis: O que Muda com a LC 214/2025?

A Lei Complementar nº 214 de 2025 trouxe mudanças expressivas na tributação das operações com bens imóveis realizadas por pessoas físicas. Agora, com critérios mais objetivos, o texto estabelece que determinadas pessoas físicas podem ser enquadradas como contribuintes do regime regular do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), quando suas atividades apresentarem características empresariais.

Além disso, a legislação introduziu conceitos como o redutor social e o redutor de ajuste para locação de imóveis, oferecendo vantagens tributárias em certos casos estratégicos.

Quando uma Pessoa Física É Considerada Contribuinte do IBS e da CBS?

Segundo o artigo 251 da LC 214/2025, pessoas físicas passam a ser contribuintes do regime regular nas seguintes situações:

• Receitas acima de R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento, envolvendo mais de três imóveis distintos no ano-calendário anterior;
• Alienação ou cessão de direitos envolvendo mais de três imóveis distintos;
• Alienação ou cessão de direitos sobre mais de um imóvel construído pela própria pessoa física nos últimos cinco anos.

Enquadramento Durante o Exercício Atual

Uma pessoa física será considerada contribuinte no mesmo ano, mesmo que não atinja os limites do ano anterior, se:

• Alienar ou ceder direitos de imóveis acima dos limites estabelecidos;
• Realizar locação, cessão onerosa ou arrendamento, cujo valor supere em 20% o teto de R$ 240 mil anuais.

Regras Específicas para IBS e CBS

A LC 214/2025 prevê regras detalhadas para a apuração de tributos em operações com bens imóveis:

1. Imóveis adquiridos há menos de cinco anos recebem tratamento diferenciado na apuração tributária.
2. As receitas de locação, cessão onerosa ou arrendamento serão corrigidas mensalmente pelo IPCA ou índice equivalente.
3. O conceito de “imóveis distintos” será detalhado no regulamento da lei.

Esses são apenas alguns exemplos das especificidades. É fundamental analisar cada operação com atenção para garantir o correto cumprimento tributário.

Operações Sujeitas ao IBS e CBS

O IBS e a CBS incidem sobre várias operações, incluindo:

• Alienação de imóveis, especialmente em incorporações ou parcelamentos do solo;
• Cessão onerosa de direitos reais;
• Locação e arrendamento de bens imóveis;
• Serviços de administração, intermediação ou construção civil.

Operações como servidão, cessão de uso ou espaço, e direito de passagem também estão sujeitas às mesmas regras aplicáveis à locação.

Hipóteses de Não Incidência

Apesar da ampla abrangência, existem situações em que o IBS e a CBS não incidem. São elas:

• Permuta de imóveis, exceto no caso da diferença em dinheiro (torna), que será tributada;
• Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia;
• Operações realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial exclusivamente voltadas ao investimento.

Ainda assim, é importante lembrar que, se o volume ou valor das operações realizadas por uma pessoa física caracterizar atividade econômica, a isenção deixa de ser aplicável.

Locações de Curto e Longo Prazo

A tributação nas locações varia conforme o período de duração:

• Locações com duração de até 90 dias realizadas por contribuintes do regime regular são tratadas como prestação de serviço de hospedagem, com regras aplicáveis ao setor hoteleiro.
• Locações superiores a 90 dias permanecem como operações regulares de aluguel, seguindo as respectivas regras de incidência.

Reduções previstas para locadores

A legislação prevê alguns redutores para amenizar o impacto da nova tributação:

• Redução de 70% na alíquota geral do IBS e da CBS para locação, arrendamento ou cessão onerosa de imóveis;
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial aplicado diretamente sobre a base de cálculo;
• Venda de imóveis: redução de 50% na base de cálculo para operações de alienação;
• Imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026: o valor de referência para cálculo será o menor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial.

Esses mecanismos buscam equilibrar a tributação, mas ainda assim representam acréscimo para contribuintes que hoje pagam apenas o IRPF.

Tributação de vendas de imóveis

Além da tributação de aluguéis na Reforma Tributária, a venda de imóveis também terá mudanças.

A alienação onerosa passará a ser tributada por IBS e CBS, com redução de 50% na base de cálculo. Esse novo encargo se soma ao ITBI e ao Imposto de Renda sobre  ganho de capital, que continuam vigentes.

Um ponto de atenção está nos imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 2026: nesses casos, o cálculo poderá considerar o menor valor entre o custo de aquisição atualizado pelo IPCA e o valor de referência oficial. Isso cria uma janela de benefício para quem já possui patrimônio ou pretende adquirir imóveis até essa data.

Para compras realizadas a partir de 2027, as regras serão menos vantajosas, o que reforça a necessidade de planejamento patrimonial antecipado.

Tributação da locação por temporada

A LC 214/2025 estabeleceu tratamento diferenciado para a locação por temporada, definida como contratos de até 90 dias.

Nesse caso, a operação é equiparada a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas. Isso significa que, em vez da redução de 70% aplicável às locações residenciais, a temporada terá redução de apenas 40% da base de cálculo.

Na prática, a carga tributária efetiva será mais alta para imóveis destinados a aluguéis de curta duração, incluindo aqueles ofertados em plataformas como Airbnb e Booking.

Esse ponto merece atenção especial de investidores que atuam nesse nicho, pois a rentabilidade pode ser impactada de forma mais intensa durante o período de transição.

Fato Gerador e Base de Cálculo

O fato gerador do IBS e da CBS ocorre em momentos diferentes, dependendo da operação:

• Em alienações: no momento da formalização do ato (ex.: promessa de venda);
• Na cessão de direitos reais: na celebração do contrato;
• Em locações ou arrendamentos: no pagamento das parcelas.

A base de cálculo abrange o valor total da operação, incluindo encargos, atualizações, seguros, taxas e outras quantias recebidas. Tributos incidentes sobre o imóvel e despesas condominiais não integram essa base.

Intermediação, Construção Civil e Responsabilidade Tributária

Nos serviços de intermediação imobiliária, a tributação é limitada à remuneração efetiva do corretor responsável. Já na construção civil, o prestador só pode se creditar do IBS e CBS sobre materiais usados. Essa restrição não se aplica quando o cliente é a administração pública.

Além disso, valores declarados pelas partes podem ser arbitrados pelas administrações tributárias se forem omissos ou estiverem abaixo do mercado.

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